“限转共”把开发商逼成建筑商:要不要放弃北京市场? 从2017年下半年开始

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从2017年下半年开始，随着北京土地市场大规模推配建、限价、共有产权和全自持等土地，改变土地市场和房地产市场供给结构，开发商们觉得在北京拿地做开发，越来越无利可图。

融创、恒大、碧桂园等大型房企已经逐渐减少了在北京土地市场的拿地力度，融创甚至已经一年多没有出现在北京土地招拍挂市场上。

即便北京的房地产市场已经被限竞房等地块充斥，开发商们做项目已经是微利，甚至是亏本，但是很多开发商为了保持自己的现金流和生存规模，仍然坚持在北京拿地。

“蚂蚁也是肉”的生存理念在支撑着开发商们继续耕耘北京房地产市场，但是每个开发商心中其实暗藏一个理想:期待北京房地产市场限购政策放宽的那一天，等待房地产周期大牛市回归的那一天，好让开发商们这两年受的苦，都得到偿还。

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但是，如今这份理想似乎渐行渐远。

因为，从北京房地产市场的顶层建设上来看，北京是铁了心搞共有产权房，落实房子是用来住的理念。

北京市发布了5年建设50万套共有产权房的目标，这个目标真的落实，意味着北京刚需型商品房市场几无翻身的可能。

这本来是5年以后的事情，但是最近一条消息，则让50万套共有产权房的建设目标变得更容易实现。而这个政策，也让开发商们要慎重考虑战略布局，北京市场究竟应该在公司内部承担怎样的角色?如果再指望北京市场贡献利润，显然不可能。

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5月7日，北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见，核心内容是将限竞房售价和周边区域房价评估价对比，如果限竞房售价低于评估价的85%，则限竞房将被政府转为共有产权房进行出售。

上述办法尚在征求意见阶段，很多实施细则也在完善，但是其出发点，很明显是为了防堵限竞房当中的利益寻租行为。

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据测算，今年到明年，北京市将有预计3万套限竞房将上市销售，而根据市场情况变化，有的限竞房价格明显低于周边二手房房价，于是就造成了限竞房买卖存在寻租空间。

不仅北京存在这个情况，上海也存在这个情况，但是此前上海等多个城市出台了办法，对于限竞房的销售采用摇号方式，谁摇到了算谁的。

而北京出台的这个办法，相比上海等城市更为决绝。对于和市场价价差超过15%的限竞房，采取转为共有产权房销售的办法。此举将使得做限竞房的开发商实实在在变成了一个建筑商。

一位开发商负责人就对房小评透露说，限竞房在拿地的时候地价并不便宜，很多项目实际上不赚钱，甚至是亏钱的。开发商只有采取其他办法能够尽量多地得到一些补偿。

在限竞房房价明显低于市场价格的时候，限竞房是一房难求，而开发商也会通过捆绑精装修、捆绑车位销售等等很多办法多赚点钱回来，弥补房屋销售收入。从其他地方找钱挣，已经是市场上公开的秘密。

而一旦限竞房转为了共有产权房，开发商再想通过捆绑销售等方式赚钱已经不可能。

此外，共有产权房的购买对象和限竞房也不同，有些限竞房转为共有产权房后，不一定好卖。而对于开发商来说，限竞房也好，共有产权房也好，项目本身利润比较低，就只有靠销售速度和快速回款来拯救，而转为共有产权房以后反而不好卖了，这对开发商来说肯定也是一个不愿意看到的情况。

一位开发商表示，这个政策向市场释放的最大信号是，即便是限竞房，开发商通过市场招拍挂的手段拿到土地，依然会面临销售的变数。