李晓峰：房地产将在严重分化中趋于稳定多因素造成"

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2017年是风云变化的一年，这一年楼市调控政策密集出台，十九大报告进一步明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，进入2018年，调控政策长效化如何开展成为行业内外的关注焦点。

值此之际，楼市气象特邀请河南财经政法大学李晓峰教授，从政策与市场的角度，深入分析2018年房地产的走势变化，以期为读者提供一个新的思考角度。

文/李晓峰

房地产将在严重分化中趋于稳定

十九大报告进一步明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，为实现这一目标，在一系列政策作用下，2018年中国的房地产市场将会在严重的分化中趋于稳定。

房地产市场本来就是区域性特征十足的市场，而因城施策的调控思路，会进一步把这种区域性特征推向极致，所以2018年国内房地产市场将会持续分化已变得毫无悬念。

这里所谓的严重分化，主要指在住房销售面积增幅方面的严重分化，一线城市及二线热点城市的销售量持续下降，而三、四线城市将会继续再创新高。像北京、上海及深圳，住房销售量还会在2017年已经严重下降的情况下再下台阶。相反，对于那些没有出台调控政策的三、四线城市，特别是县城，住房的销售量将会继续有一个较大幅度的增长，而且由此导致房价的持续抬升。

也就是说，在现有政策模式下，2018年，一、二线城市的市场格局是“成交量萎缩+房价稳定”，而三、四线城市则是“成交量放大+房价上涨”，而且会保持相对稳定，成为短期常态。

一、二线城市虽然调控严厉，但住房市场的价格长期上涨预期并没有逆转，投资性需求为主导的市场性质也不会很快改变。可以说，只要房价上涨预期不改变，住房销售量只能越来越萎缩。

从理论上讲，这些城市只有到随着住房销售量持续严重下降引发价格调整时，住房销售量才能够逐渐地回升，但这种情况就目前看来并不大可能会发生。

反观三、四线城市，个人或家庭的住房拥有量已非常高，但是由于一、二线城市的住房投资致富的示范效应，将会使三、四线的城市步其后尘，趋之若鹜；再加上中国的房地产市场从来就没有出现周期性调整，房价“只涨不跌”的认知已根深蒂固，所以，当国内一、二线城市的住房投资受到抑制，而三、四线城市却没有约束时，不仅三、四线城市人们会加入到这股投资大潮中，而且一、二线城市的居民也会转战三、四线城市购房投资。

2018年中国房地产市场在分化中趋稳，实际上是充满了风险的，因为这不是在“房住不炒”定位下的长期稳定，而是延续传统投资思维的一种充满不确定性的短期稳态。

要真正实现我国房地产市场长期、稳定、健康可持续的发展，既要做好防范与化解金融风险这个位列2018年“三大攻坚战”之首的一切工作，更需要加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，同时在建立土地政策、金融政策、税收政策等房地产调控长效机制方面多做文章、做足文章。